上海市嘉定区王某与沈某合同纠纷调解案

【案情简介】

2020年6月，沈某因工作需要承租房东王某位于某镇出租房，双方口头约定租期为一年，沈某当场向王某转账当月租金。半年后，王某向沈某提出收回出租房不再进行出租，要求沈某腾空房屋立即搬离，而沈某以合约未到期，提前搬离出租房对其工作、生活造成极大不便，且重新寻找出租房也需要一定时间为由，拒绝搬离。此后，王某多次前去出租房与沈某发生争吵，双方的矛盾纠纷日渐升级。2021年1月，王某来到上海市某镇人民调解委员申请调解。

【调解过程】

2021年1月，上海市某镇人民调解委员受理该案，立即派出调解员展开调解。调解员首先向双方当事人沈某和王某详细询问案情、了解事情经过。沈某表示，双方就租赁事宜口头约定为期一年，每月租金如期支付从未拖欠，其没有违反约定，而房东王某提前收回出租房应视为其违约，自己有权要求房东王某继续按约定履行出租义务，如不出租，王某应赔偿其提前搬离房屋所造成的损失。王某则表示双方当时只是口头约定，其有权随时解除租赁关系，沈某应当在收到通知后结清费用立即搬离。双方争吵激烈，调解陷入僵持。为进一步妥善处理该案件，调解员立即暂停调解，对双方进行背靠背沟通。

调解员和沈某沟通，表示理解其被要求提前搬离出租屋将造成的困难，同时表示将协助沈某寻求新的租处解决问题，取得沈某的信任后，调解员进一步了解沈某的具体诉求。沈某坚持认为王某违约在先，其有权追究王某的违约责任，并要求王某支付水电费。对此，调解员对沈某释法，承租人应当按照与王某约定支付水电费。如沈某认为王某违约损害其权益其有权起诉，但由于双方为口头约定，沈某现并无充分的证人证言、录音资料等向法院证明口头合同的真实存在；口头合同毕竟没有有形的载体可以完整的再现协议，一旦王某方矢口否认口头合同的存在，便难以举证。另外，即使王某构成违约赔偿，损失的金额也难以明确，并且诉讼成本较高，调解员建议尽快解决矛盾后投入到工作和生活当中。沈某听后改变诉求，同意支付租赁期间产生的水电费，但要求王某赔偿其搬家所产生的费用以及退回部分租金。

随后，调解员与王某沟通，深入了解事情背景，详细询问租赁前后细节以及提前收回出租房的原因。王某表示将空屋出租是为增加收入，但沈某经常加班，晚归时的摩托车噪音严重影响其妻子休息。同时也承认确实与沈某口头承诺租期为一年，但也是基于有可能需提前收回房屋所以没有签订正式合同，认为这属于双方未明确约定事宜，是不定期的租赁关系，有权随时终止，沈某收到通知后应当立即结清水电费搬离。

调解员则从“法理情”对王某进行耐心劝说。首先，根据《中华人民共和各国民法典》第四百六十九条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”，提出双方就租赁事宜通过口头形式进行约定，各方均应遵守约定，在双方均确认租赁期限为一年、租金已支付等的基础上，王某应当按照约定在租赁期限内履行提供租赁物给承租人使用的义务；其次虽然沈某噪声扰眠不对在前，但是提前收回出租房有违双方的、约定，对沈某也造成了较大的不便，希望其换位思考，并建议其根据沈某的实际使用出租房情况收取租金，退回多收取的租金。最终，王某同意退还部分租金，并补偿其搬家所产生费用。

【调解结果】

最终，在调解员的主持下，王某与沈某达成一致意见，签订了人民调解协议书，内容如下：

1.王某退还沈某当月未使用出租房期间9天的租金及沈某搬家产生费用，共计880元。

2.沈某在该协议签订之后两天内搬离出租房屋。

3.由沈某支付其在租住期间的水电费。

【案例点评】

本调解案例的矛盾纠纷出现的主要原因在于租赁关系双方当事人没有具体约定一致的租赁事宜以及签订书面合同。虽然根据法律规定，当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式，但我们应当注意口头约定内容不易明确，相关举证方式较难，一旦出现纠纷提起诉讼，将很可能承担举证不利的后果。

本案中，调解员充分运用调解技巧，在双方的矛盾纠纷愈演愈烈的情况下，及时采取背靠背的沟通方式，明晰法律法规，密切围绕当事人的诉求说明利弊，并提出可行性的调解方案，有效顺应双方的合法诉求又避免双方的诉求冲突，妥善化解租赁合同纠纷矛盾，防止矛盾纠纷的进一步恶化，切实维护双方权利人的合法权益以及社区的和谐稳定。

报送时间：2021年5月9日，归属于其他人民调解案例库。