上海市浦东新区某物业公司与张某物业纠纷调解案

【案情简介】

上海某物业管理有限公司作为某小区的前期物业服务企业，根据合同向该小区提供物业服务，后因为业主大会做出了不续聘的决定，该物业公司于2019年11月底退出小区。在合同履行期间，该小区业主张某未交纳2019年1月某日至2019年11月某日期间的物业服务费7945.74元，产生逾期付款利息152.96元，经物业公司数次催缴无果。2021年初，物业公司将李某诉至法院，请求判决被告交纳拖欠的物业管理服务费和违约金。某物业管理纠纷人民调解委员会（以下简称物调委）接到法院委托后，立即电话联系申请人、被申请人张某告知此纠纷案件已移送至物调委进行调解。双方均表示愿意接受调解。

【调解过程】

调解员受理此案后，立刻对案件事实进行了调查，了解到被申请人张某的房屋为联排别墅，面积为294.65平方米，根据物业费的单价计算，欠费情况属实。张某提出一直没有付物业费是因为一楼的书房墙面2018年底出现渗水的问题，报修物业多次没有解决，并未在2019年服务期间维修好该处漏水。物业则表示该处漏水当时维修人员上门检查过，漏水是别墅外墙面的公共部位开裂造成的，属于房屋质量问题的范畴，当时也和业主解释过该问题。业主则认为维修的事情应该由物业负责，便以拒付物业费的形式表达不满。

调解员根据第一次电话调解的情况，查阅了该小区的相关资料，该小区的房屋2019年早已过了房屋保修期。房屋保修期是指物业开发建设单位在物业交付使用后，对业主承担保修责任的期限。《商品房销售管理办法》第三十三条规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”国务院《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”据此，房地产开发商在保修期内，对交付的房产负有保修义务。如果交涉不成，可以自行请人维修并诉讼要求对方赔偿损失。既然已经过了保修期，就需要联系业委会征询动用专项维修基金。

调解员再次联系了某物业管理有限公司与业主张某。张某表示其工作很忙，平时不关注社区事务，连换了物业的情况也不清楚。房屋漏水的问题则是张某后来找了装修队从内部暂时做了处理，故物业费拖欠至今，从未理会过物业公司的催讨。物业公司则反馈当时该房屋已过房屋保修期，已联系业委会动用维修资金，房屋维修资金的最小单位是幢，但因当时联系不到和张某连幢的隔壁别墅业主签名同意，故无法动用该幢的专项维修资金进行维修。后来物业又因业主大会做出了不续聘的决定，物业公司也退出了该小区。

调解过程中，调解员指出，《中华人民共和国民法典》第九百三十七条规定：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。”第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。”

经过法律解释以及调解员的多次沟通，业主张某也自行查阅了相关的法，终于解开了心结，愿意补缴物业费，也表示除了这件事，对物业公司的日常服务还是认可的。对于房屋漏水的问题，张某也将积极联系现在服务的物业公司和业委会尽快解决。至此，本次调解圆满结束。

【调解结果】

经上海市浦东新区物业管理纠纷人民调解委员会主持调解，双方当事人达成以下调解协议：

1.被申请人张某补缴2019年1月某日至2019年11月某日期间的物业服务费7945.74元。

2.同时申请人某物业公司自愿放弃到期利息152.96元的追讨。

调解员也向某物业公司提出物业作为服务企业，应该加强和业主的沟通，同时即便因为业主大会不续聘而退出了小区，也应该和新物业做好交接，不要耽误业主的维修，影响业主的生活质量。

【案例点评】

按时缴纳物业服务费是业主应尽的义务。房屋质量问题和物业服务合同是两个法律关系，业主不能以此作为拒缴物业服务费的抗辩理由。对于房屋的质量问题，业主也应当理性维权。在调解过程中，调解员通过背靠背的调解方式，向被申请人充分释明了物业公司的责任与在本案中谁应该承担被申请人诉求的问题。让被申请人消除了误解与顾虑，促成纠纷的妥善解决。本案的成功调解有赖于调解员依据相关法律规定进行了有理有据、专业细致的调解，最终让本应对簿公堂的一起纠纷得到了圆满解决。

报送时间：2021年5月16日，归属于行业性、专业性人民调解案例库。